"L’investissement immobilier, même à très petite échelle, reste un moyen éprouvé de construire le flux de trésorerie et la richesse d’un individu." Robert Kiyosaki.

‍

Temps de lecture : 7 minutes 🕐

‍

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif, vous avez sûrement entendu parler de différents régimes fiscaux. Et parmi les options possibles, il y a le (trop peu) célèbre statut LMNP.

Connaissez-vous la signification de ces 4 lettres ?

Aujourd'hui, je vais tenter de vous apporter des réponses concernant le régime LMNP, c’est-à-dire : location meublée non professionnelle.

‍

Qu'est-ce que la LMNP ?

La qualification de Location Meublée Non Professionelle, que l'on appelle le plus souvent LMNP, concerne les bailleurs (propriétaires) qui encaissent des loyers provenant d'un ou plusieurs logements meublés.

Dans ce cas, les loyers sont soumis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC : bénéfices industriels et commerciaux. Nous reviendrons sur ce point plus bas.

Il est également possible de bénéficier de ce régime en optant pour de l'immobilier neuf ou ancien. Il n'y a pas de restrictions à ce sujet.

Vous avez la possibilité d'investir dans un "LMNP ancien" si le bien que vous souhaitez acquérir a plus de 15 ans, ou à l'inverse, dans un "LMNP neuf" si le logement a été construit récemment.

Un investissement immobilier locatif (en LMNP) confère de nombreux avantages non négligeables. Vous pourrez donc générer des loyers intéressants et bénéficier d'une fiscalité très attractive. De plus cela vous permettra :

‍

D'accéder à la propriété
De créer ou de développer son patrimoine
De profiter des taux d'intérêt bancaire très bas
De générer des revenus complémentaires
De préparer sa retraite
De se constituer un capital
De préparer sa transmission
Etc.

‍

Les principes de base

Le statut de location meublée non professionnelle concerne les loyers issus de locations :

À usage d'habitation (studios, appartements, immeuble de rapport, etc.)
En résidence d'affaires
À usage touristique, que l'exploitation soit ponctuelle ou saisonnière

Pour bénéficier de ce régime, et des avantages fiscaux qui y sont associés, il y a plusieurs conditions à respecter :

Être propriétaire du logement mis en location
Que les recettes locatives annuelles soit inférieur à 23 000€ OU inférieur aux revenus globaux de votre foyer.
Ne pas figurer au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur meublé professionnel

Mais ce n'est pas tout. Comme son nom l'indique, la location meublée doit permettre au locataire du logement de pouvoir s'installer dedans en amenant seulement ses affaires personnelles.

En reprenant la loi du 6 juillet 1989 (modifié ensuite par la loi Alur), vous devez louer un logement suffisamment équipé pour permettre au(x) locataire(s) d'y dormir, manger et vivre convenablement.

Votre bien (ou futur bien) doit donc comporter au minimum certains meubles. Voici la liste :

Literie avec couette ou couverture
Volets ou rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-onde
Réfrigérateur
Congélateur ou compartiment à congélation
Vaisselle en nombre suffisant pour les occupants
Ustensiles de cuisine
Table
Sièges/ chaises
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager

Vous pouvez retrouver toutes ces informations sur le site du gouvernement (https://www.service-public.fr/).

‍

La fiscalité en LMNP

Comme indiqué précédemment, réaliser un investissement en LMNP offre une fiscalité très avantageuse. En effet, vous aurez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel.

Pour rappel, les loyers issus d'une location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le régime micro-BIC

Vous avez la possibilité d'opter pour le régime micro-BIC dès lors que vos loyers ne dépassent pas 72 500€ par an (ou 170 000€ par an pour une location meublée de tourisme classé).

Il s'agit d'un régime fiscal simplifié qui permet de bénéficier d'un abattement de 50% sur l'imposition des revenus locatifs générés. De cette manière, seuls 50% des loyers que vous percevez seront imposables.

Nous verrons un exemple plus bas.

Le régime réel

Au-delà de 72 500€ de revenus locatifs annuels (ou sur simple demande) c'est le régime réel qui va s'appliquer. Du coup, vous ne bénéficiez plus de l'abattement des 50% mais vous avez la possibilité de déduire de vos loyers, l'ensemble des charges liés au projet.

Et cette déduction permet dans de nombreux cas de limiter fortement l'imposition, voire l'annuler complètement !

À ce titre, voici une liste (non exhaustive) des charges que vous pouvez déduire de vos loyers annuels :

L'amortissement du prix d'achat du bien
Les frais de notaire
Les intérêts d'emprunt et assurance emprunteur
L'amortissement des travaux
L'amortissement du mobilier et de la décoration
Les frais de gestion locative
La taxe foncière
Etc.

Une fois ces charges déduites des loyers, vous obtenez un résultat soit positif soit négatif.

Si le résultat est négatif, vous n'aurez pas d'impôts à payer sur les loyers que vous avez encaissés pendant l'année ! S'il est positif, vous devrez payer des impôts sur le résultat.

Prenons un exemple (volontairement simplifié) :

‍

‍

Pour conclure, le régime réel est souvent plus avantageux. Il vous permettra à coup sûr (si le projet est correctement réalisé) de limiter voire d'annuler votre imposition sur les loyers perçus.

N'hésitez pas à vous renseigner auprès d'un expert-comptable ou fiscaliste avant de lancer votre projet.

‍