Investissement locatif en 2026 : comprendre l’impact du DPE sur l’évolution des loyers

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I. Le DPE 2026 : un tournant réglementaire pour le marché locatif

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A) Le gel des loyers, rappel du cadre actuel

Depuis l’entrée en vigueur progressive des mesures liées à la Loi Climat, les logements classés F et G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont soumis à un gel des loyers. Concrètement, il est interdit d’augmenter le loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail pour ces biens considérés comme énergivores.

Cette mesure visait à inciter les bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique, tout en protégeant les locataires contre des hausses injustifiées.

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B) Ce qui évolue en 2026

En 2026, le cadre réglementaire continue de se préciser. La mise à jour de certains diagnostics, les ajustements techniques du calcul DPE et la trajectoire d’interdiction progressive de location redessinent le paysage locatif.

Pour les bailleurs, la fin partielle du gel pour certains biens reclassés ou rénovés ouvre des marges de manœuvre, mais impose une maîtrise technique du DPE.

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C) Un enjeu central pour les investisseurs

Dans un contexte de marché immobilier plus exigeant, la performance énergétique devient un facteur structurant de rentabilité. Le DPE ne conditionne plus seulement la valorisation à la revente, mais aussi la capacité à ajuster le loyer.

Cette logique est détaillée dans l’analyse des impacts de la Loi Climat sur les investisseurs : https://www.lokey.fr/post/loi-climat-2025-investisseurs-normandie

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II. Fin du gel des loyers : quelles conséquences concrètes ?

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A) Une respiration pour certains bailleurs

Pour les propriétaires ayant réalisé des travaux ou bénéficié d’un reclassement énergétique, la fin du gel permet de réajuster le loyer au niveau du marché. Cela peut améliorer la rentabilité locative, particulièrement dans les zones tendues.

Cependant, cette possibilité reste conditionnée à la conformité réglementaire et à la validité du diagnostic.

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B) Une pression accrue sur les logements énergivores

Les logements toujours classés F ou G demeurent exposés à des restrictions fortes. Le maintien du gel ou l’approche de l’interdiction pure et simple de location accentue la nécessité d’arbitrer entre rénovation et cession.

Cette situation rejoint les enjeux actuels du bailleur privé, entre contraintes et opportunités : https://www.lokey.fr/post/etre-bailleur-prive-aujourdhui-nouvelles-contraintes-nouvelles-opportunites

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C) Une polarisation du marché locatif

Le DPE 2026 renforce la polarisation du marché. Les biens performants énergétiquement gagnent en attractivité et en valeur locative, tandis que les logements mal classés voient leur marge de manœuvre se réduire.

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III. Communication et pédagogie : un enjeu clé pour les professionnels

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A) Expliquer la réforme aux bailleurs

Pour les professionnels de l’immobilier et les gestionnaires, la fin partielle du gel des loyers nécessite une communication claire auprès des bailleurs. Les règles sont techniques et évolutives, ce qui peut générer des incompréhensions.

Expliquer les conditions de reclassement, les obligations et les opportunités est essentiel pour sécuriser la relation client.

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B) Transformer la contrainte en stratégie

Plutôt que de subir le cadre réglementaire, les bailleurs peuvent intégrer la performance énergétique dans une logique de valorisation immobilière. Un logement rénové bénéficie d’une meilleure fluidité locative et d’une attractivité renforcée : https://www.lokey.fr/post/valoriser-bien-immobilier

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C) Structurer les projets en amont

Dans des marchés urbains comme Rouen, où le parc ancien est important, l’anticipation devient centrale. Un projet locatif doit intégrer dès l’origine les contraintes du DPE, afin d’éviter un blocage futur.

Cette approche rejoint l’idée que les bons projets se construisent avant même l’achat :
https://www.lokey.fr/post/immobilier-locatif-a-rouen-pourquoi-les-bons-projets-se-jouent-avant-meme-lachat

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IV. Quelle stratégie adopter face au DPE 2026 ?

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A) Arbitrer entre rénovation et revente

Pour les biens énergivores, la question stratégique se pose clairement : investir dans des travaux ou céder l’actif. La réponse dépend du coût des travaux, du potentiel locatif et de la trajectoire réglementaire.

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B) Intégrer la performance énergétique dans le modèle économique

La performance énergétique devient un paramètre central du modèle économique locatif. Elle influence le loyer, la vacance, la valorisation et la liquidité du bien.

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C) Adopter une vision patrimoniale long terme

Le DPE 2026 confirme une tendance de fond : l’immobilier locatif se professionnalise. Les investisseurs doivent adopter une vision long terme, intégrant réglementation, fiscalité et stratégie énergétique.

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Conclusion

Le DPE 2026 marque une nouvelle étape dans la transformation du marché locatif. La fin partielle du gel des loyers ouvre des opportunités pour les bailleurs conformes, tout en accentuant la pression sur les logements énergivores. Plus que jamais, la performance énergétique devient un pilier central de la stratégie immobilière.

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FAQ – DPE 2026 et gel des loyers

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Le gel des loyers disparaît-il totalement en 2026 ?

Non, il dépend toujours de la classification énergétique du logement.

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Peut-on augmenter le loyer après rénovation ?

Oui, si le bien sort des classes énergétiques concernées par le gel.

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Le DPE peut-il être réactualisé ?

Oui, sous certaines conditions techniques.

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Les logements F et G peuvent-ils encore être loués ?

La réglementation prévoit une interdiction progressive selon le calendrier énergétique.

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Le DPE influence-t-il la valeur du bien ?

Oui, il impacte la rentabilité locative et la valorisation à la revente.