“Si vous ne possédez pas de maison, achetez-en une. Si vous êtes propriétaire d’une maison, achetez-en une autre. Si vous possédez deux maisons, achetez-en une troisième” John Paulson
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Passer par un emprunt bancaire pour financer son projet locatif est très avantageux. En effet, cela va vous permettre de bénéficier de l’effet de levier.
La banque va vous prêter les fonds pour investir et ce sont vos futurs locataires qui vont rembourser une partie ou la totalité de votre mensualité.
Mais une question revient souvent au moment de lancer son projet : Comment obtenir un bon crédit ?
Voici 7 conseils pour obtenir un crédit optimisé.
Pour être en position de force au moment de négocier les conditions de votre prêt, il faut soigner votre dossier en amont du lancement de votre projet.
Il faut éviter au maximum le découvert bancaire les mois qui précèdent votre demande de crédit auprès de la banque. La banque analysera vos derniers relevés de compte pour connaître vos habitudes et un compte à découvert envoi un mauvais signal. De plus, des comptes bien tenus vous permettront d’envisager de meilleures conditions et une marge de négociation plus importante.
Pensez également à préparer les pièces utiles à votre dossier (CNI, justificatif de domicile, derniers avis d’impôts, etc.). Cela vous permettra d’être plus réactifs au moment de déposer votre dossier.
L’avantage de contacter votre banque c’est qu’elle vous connaît. À l’inverse d’une banque X, votre conseiller bancaire connaît votre dossier, votre situation et vos habitudes. Vous allez donc gagner du temps en lui parlant de votre projet puisque votre historique commun n’est pas à 0.
Inutile de préciser que votre banque va vouloir vous garder comme client au moment de solliciter un emprunt. Et cette volonté de vous conserver au sein de l’établissement peut vous donner un avantage au moment de négocier les clauses de votre crédit.
Plus de 50% des acheteurs font appel aux services d’un courtier en prêt immobilier. Et pour cause, le courtier est un intermédiaire entre son client (vous) et les différentes banques de la place, avec qui il entretient des relations privilégiées.
Solliciter un professionnel va vous permettre de gagner un temps considérable. Au lieu de vous déplacer dans chaque établissement bancaire pendant votre temps libre, le courtier va démarcher ses partenaires (les banques) pour vous.
Le courtier va donc faire jouer la concurrence pour vous obtenir les meilleures conditions et clauses pour votre projet. Il va également monter votre dossier pour le mettre en valeur et surtout éviter les documents manquants.
Avoir un apport personnel pour votre crédit possède 3 avantages.
La banque va se servir de cet apport pour payer différents frais comme le notaire ou encore le mobilier que vous allez acheter pour mettre le mien en location meublée.
En règle générale, les banques demandent un apport de 10% à 15% si vous êtes résident fiscal français et 20% à 30% si vous êtes expatrié.
Le différé de remboursement est l’élément le plus important à négocier dans le cadre d’un prêt pour un projet locatif. Il vous permet de décaler le remboursement de votre mensualité jusqu’à 36 mois après la mise à disposition des fonds par la banque.
En effet, ce dernier va vous permettre de réaliser les travaux du bien en toute sérénité mais également de reconstituer une partie (ou la totalité) de votre apport initial.
Prenons un exemple volontairement simplifié :
Vous venez de signer votre acte authentique. Vous êtes donc propriétaire. Au lieu de commencer à rembourser le prêt aujourd’hui, la banque vous a accordé un différé de 18 mois. De ce fait, pendant les 18 prochains mois, pas de remboursements.
Dans le même temps, vous avez placé des locataires dans votre logement (qui pour l’exemple vous verse 1000€ de loyer mensuel).
Résultat : pendant 18 mois, vous ne payez rien à la banque. Et vos locataires vous versent 1000€/ mois. Vous avez donc reconstitué 18 000€ de trésorerie.
Pour réduire le coût de votre crédit et par la même occasion optimiser les performances de votre investissement, il est préférable de choisir la caution plutôt que l’hypothèque.
Bien souvent, cette caution est moins coûteuse que l’hypothèque ou encore le PPD (privilège prêteur de deniers). Elle est aussi plus simple à mettre en place et ne nécessite pas de main levée en cas de remboursement par anticipation (dans le cas d’une revente par exemple).
La caution la plus répandue est celle accordée par le Crédit Logement. Vous devrez donc payer une commission à la conclusion du prêt mais vous toucherez une restitution partielle à la fin de votre crédit (s’il n’y a pas eu d’incidents).
Le + : les emprunteurs de moins de 37 ans bénéficient d’un tarif plus avantageux.
Compte tenu des conditions d’emprunts actuelles, avec des taux très bas, les banques ne gagnent presque rien sur un crédit immobilier. Elles s’en servent surtout comme produit d’appel pour conquérir une nouvelle clientèle ou développer la relation commerciale des clients déjà “acquis”.
De ce fait, vous avez une carte à jouer en offrant des contreparties à la banque. En échange d’un taux compétitif ou de clauses intéressantes (le différé de remboursement par exemple), vous avez plusieurs options. Vous pouvez notamment :
Les banques n’aiment pas faire des “crédits secs”. Et les contreparties que vous pouvez concéder vont fortement motiver l’organisme bancaire à gagner la course contre les banques concurrentes. L’occasion pour vous de réviser certains contrats également.
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